伊犁哈薩克自治州建設(shè)局，各地、州市建設(shè)局（建委）：

為貫徹實(shí)施《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，切實(shí)做好房屋征收評估工作，我廳制定了《新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償估價規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)試行。各地房屋征收部門和實(shí)施單位，要支持房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。試行過程中遇到問題，請及時反饋我廳。

聯(lián) 系 人：石瑾

聯(lián)系電話：0991-2819353

二〇一一年三月二十四日

新疆維吾爾自治區(qū)國有土地上房屋

征收與補(bǔ)償估價規(guī)則

1 總 則

第一條 為了執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291—1999以下簡稱《估價規(guī)范》），統(tǒng)一對被征收房屋價值的評估（以下簡稱“征收估價”）的程序與方法，維護(hù)征收當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益，制定本規(guī)則。

第二條 本規(guī)則適用于《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收條例》）調(diào)整范圍內(nèi)的城市、鎮(zhèn)國有土地上的房屋征收估價活動。

集體所有土地，拆遷地上房屋及其附屬物的征收估價，不適用本規(guī)則，但征收城鄉(xiāng)結(jié)合部和“城中村”的房屋，不重新調(diào)整集體建設(shè)用地或者宅基地的除外。

第三條 征收估價應(yīng)當(dāng)考慮估價對象現(xiàn)有價值和讓渡建設(shè)用地使用權(quán)產(chǎn)生的房地產(chǎn)增值效益，合理確定征收補(bǔ)償價格；征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2 征收估價術(shù)語

第四條 征收估價，是指專業(yè)估價人員接受征收當(dāng)事人委托，按照《估價規(guī)范》和本規(guī)則，對估價對象作出的用于征收補(bǔ)償目的下的客觀合理的價格或價值評估。

第五條 估價對象，是指一個具體估價項(xiàng)目中需要估價的房地產(chǎn)，包括房屋物質(zhì)實(shí)體及其附屬物和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，以及被征收范圍內(nèi)房屋所有權(quán)人占用的建設(shè)用地使用權(quán)。

第六條 房屋，是指按照使用功能劃分的居住用房和非居住用房，非居住用房可分為非居住商業(yè)用房和非居住其他用房。

第七條 估價時點(diǎn)，為征收機(jī)關(guān)發(fā)布征收決定公告之日。征收決定公告發(fā)布后，房地產(chǎn)市場交易價格變動較大的，出具評估報告時應(yīng)作出價格指數(shù)調(diào)整。

第八條 被征收房屋現(xiàn)有價值，是指按照建筑物重置價格計算，扣除折舊，查勘房屋實(shí)際狀況對被征收房屋物質(zhì)實(shí)體評估的現(xiàn)存價值。

第九條 估價對象的房地產(chǎn)增值收益，是指根據(jù)被征收房屋所在區(qū)位城市、鎮(zhèn)規(guī)劃許可的土地用途、建筑容積率等條件，估價對象在公開市場上最可能形成的價值增值。

3 征收估價原則

第十條 征收估價應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正，遵循《估價規(guī)范》和本規(guī)則，遵守《征收條例》和自治區(qū)征收的相關(guān)規(guī)定。

第十一條 估價對象為居住用房的，征收估價應(yīng)不低于同區(qū)位新建普通商品房的市場均價；估價對象為非居住用房的，應(yīng)充分考慮未來預(yù)期收益對價格的影響。

第十二條 征收估價必須遵循房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)一體處分的原則。估價對象的土地使用面積超出房屋建筑面積的部分，按照土地市場價格單獨(dú)估價。

第十三條 以有償方式取得土地使用權(quán)的非居住用房，按其土地剩余使用年限所對應(yīng)的市場價格進(jìn)行估價，未明確土地使用年限的，按照建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限進(jìn)行估價。

建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10-5.4.11確定。

第十四條 征收估價，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素對估價對象價值的影響，下列費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)計算列入征收補(bǔ)償總費(fèi)用中，不作為征收估價事項(xiàng)：

（一）臨時安置費(fèi)；

（二）搬遷費(fèi)；

（三）征收經(jīng)營性用房造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償費(fèi)；

（四）征收房屋自行裝修部分的損壞補(bǔ)償費(fèi)；

（五）為鼓勵搬遷按照市、縣級人民政府規(guī)定向被征收人以及承租人支付的各種補(bǔ)助、獎勵性費(fèi)用。

臨時安置費(fèi)，按照房屋所在地市、縣人民政府依據(jù)房屋租賃市場價格確定并公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。臨時安置房由政府確定租金標(biāo)準(zhǔn)的除外。

停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償費(fèi)和裝修損壞補(bǔ)償費(fèi)，由征收人與被征收人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)另行評估。

第十五條 征收估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況以房屋權(quán)屬登記簿記載為準(zhǔn)；征收公告發(fā)布前，征收估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況已發(fā)生變化尚未辦理房屋權(quán)屬登記的，按照市、縣級人民政府組織有關(guān)部門調(diào)查、認(rèn)定和處理結(jié)果評估，并予以修正。

第十六條 征收估價應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《估價規(guī)范》4.0.1—4.0.6規(guī)定的估價程序，估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，查勘估價對象，核實(shí)、搜集、補(bǔ)充估價資料，拍攝影像資料。

因被征收人的原因不能對估價對象實(shí)地查勘的，應(yīng)選擇相鄰?fù)惞纼r對象完成現(xiàn)場查勘，查勘活動需由與征收估價無利害關(guān)系的第三人簽字見證，并在估價報告中予以說明。

4 估價方法

4.1 征收估價方法適用

　　第十七條　征收估價適用市場比較法、收益法、成本法。

　　第十八條　對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，無法采用的，應(yīng)當(dāng)有充分的理由，并在估價報告中予以說明。

　　第十九條　估價對象屬可交易性房屋（如各類住宅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等），應(yīng)選用市場比較法為主要的估價方法。

第二十條　無法采用市場比較法，估價對象有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當(dāng)采用收益法為主要的估價方法。

第二十一條　估價對象屬非交易性房屋（如特殊廠房、古建筑、寺廟、紀(jì)念性建筑、圖書館、體育館、醫(yī)院、學(xué)校、非商業(yè)辦公用房以及其他公用公益性房屋等）、在建工程，或者無法采用市場比較法及收益法進(jìn)行估價的，可采用成本法為主要的估價方法。

4.2 市場比較法

第二十二條 運(yùn)用市場比較法估價應(yīng)按照《估價規(guī)范》5.2的規(guī)定和下列步驟進(jìn)行：

（一）廣泛搜集交易實(shí)例，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場價格信息；

（二）征收非居住用房的，按照《估價規(guī)范》5.2.5－5.2.9選取可比實(shí)例，并對可比實(shí)例進(jìn)行修正，求出比準(zhǔn)價格；

（三）征收居住用房的，應(yīng)當(dāng)選擇被拆遷項(xiàng)目同區(qū)位新建普通商品房市場交易價格確定比準(zhǔn)價格。

第二十三條 選取可比實(shí)例，應(yīng)當(dāng)明確其區(qū)域及個別因素、樓盤均價、成交價格、成交日期及付款方式等狀況，并在報告中予以說明。

第二十四條 市場比較法的原理和技術(shù)，也可以用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

4.3 收益法

第二十五條 運(yùn)用收益法按照《估價規(guī)范》5.3的規(guī)定和步驟進(jìn)行。

第二十六條 征收估價收益性房地產(chǎn)的資本化率適用市場提取法和安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。資本化率超過5%時，應(yīng)附計算數(shù)據(jù)和文字說明。

第二十七條 收益性房地產(chǎn)在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量合理評估。

4.4 成本法

第二十八條 運(yùn)用成本法估價按照《估價規(guī)范》5.4的規(guī)定和步驟進(jìn)行。

第二十九條 估價對象采用重置價格或重建價格計算時，土地使用權(quán)價值測算宜采用市場比較法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法直接求取估價時點(diǎn)的土地市場價格，除土地、規(guī)劃部門依法認(rèn)定為非法占用土地或違章建筑應(yīng)予拆除或者沒收的外，不得扣除估價對象占用范圍內(nèi)的土地市場價格確定征收估價。

第三十條 估價對象為非居住用房的，可以按照《估價規(guī)范》5.4.9中直線法和成新折扣法的規(guī)定確定成新率，評估報告中應(yīng)附計算過程。估價對象為居住用房的，不扣除使用年限修正的價差。

第三十一條 建筑物耐用年限按照《估價規(guī)范》5.4.10－5.4.11之規(guī)定計算。

5 征收估價結(jié)果和評估報告

第三十二條 征收估價結(jié)果和評估報告，應(yīng)當(dāng)符合《估價規(guī)范》7.0.1－8.0.7之規(guī)定。

采用市場比較法或者成本法對被征收居住用房進(jìn)行估價的，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋現(xiàn)值進(jìn)行估價，為市、縣級人民政府作出補(bǔ)助、獎勵規(guī)定提供參考。

第三十三條 征收估價目的，統(tǒng)一表述為“為確定被征收房屋價值而評估其房地產(chǎn)市場價格”。

第三十四條 征收估價的貨幣單位精確到人民幣元。

第三十五條 成片征收的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)出具整體估價報告和分戶估價報告。整體估價報告應(yīng)采用文字方式表述，分戶估價報告可采用表格方式表述。

第三十六條 估價機(jī)構(gòu)在出具分戶估價報告前， 應(yīng)當(dāng)將估價報告初稿向征收當(dāng)事人公示，充分聽取征收當(dāng)事人雙方的意見。

征收人當(dāng)事人對估價報告有疑問的，可以向估價機(jī)構(gòu)咨詢。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程等。

估價報告存在差錯的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時修改、調(diào)整。

6 復(fù)估和鑒定程序

第三十七條　被征收人對估價報告有異議，向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)核估價的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價申請之日起5日內(nèi)作出復(fù)核結(jié)論。改變估價結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價報告；未改變估價結(jié)果的，應(yīng)出具書面通知。

第三十八條 征收當(dāng)事人對評估報告有異議向自治區(qū)房地產(chǎn)價格評估專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請鑒定的，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

專家委員會對鑒定估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題進(jìn)行審查，出具書面鑒定意見。經(jīng)專家委員會鑒定估價報告存在差錯的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修改、調(diào)整，重新出具估價報告。

估價機(jī)構(gòu)對專家委員會鑒定意見有異議的，可以申請自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處理。

7 估價行為準(zhǔn)則

第三十九條 估價人員和估價機(jī)構(gòu)從事估價活動，應(yīng)當(dāng)遵守《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《估價規(guī)范》9.0.1－9.0.6之規(guī)定。

8 附 則

第四十條 非房屋征收項(xiàng)目，當(dāng)事人委托估價機(jī)構(gòu)對擬拆除的房屋價值進(jìn)行評估的，參照本規(guī)則執(zhí)行。

第四十一條 本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行，《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價規(guī)則》（新建法函[2003]22號）同時廢止。本規(guī)則執(zhí)行前已經(jīng)完成的房屋拆遷補(bǔ)償價格評估，不適用本規(guī)則。